2023年，园区招商普遍进入了一个比较挣扎的处境。需求端，大量企业从扩展转入紧缩，甚至规模不断缩小，但是供给端，新的园区还在不断地交付，成熟园区出租率也面临下滑，园区运营人员也开始招商运营一把抓，甚至在招商上面要投入更多精力。
前段时间在大众创新万众创业的潮流中站立潮头的中关村传出REITS暴雷的消息，更加是让园区圈子一片哗然。究竟为什么会出现这种市场估值大跌的情况？其实主要根源在于园区内一些重要租户的提前退租，导致其资产出租率下降，现金流受到影响，进而引发了一系列的问题。连中关村都…其他产业园到底该咋办啊！
产业园区类REITs是否出现“退租常态化”？
具体来说其中最大的一个暴雷点来自快手旗下的北京达佳互联信息技术有限公司，该公司本该在2023年下半年才租约到期，却因为快手的大幅裁员和压缩业务，在2022年7月底便提前退租。而这么大的一个负面信息，中关村REITs竟没有任何提示性公告，直到三季报才轻描淡写的披露出来，并没有告诉投资人将会做怎样的努力来补救。
此外，还有几家大租客也面临退租或租期不确定性的问题，另一家大租户度小满在租约到期后是否续约也备受关注。
市场开始怀疑产业园区类REITs在这轮经济下行周期是否会出现“退租常态化”，毕竟这些受产业招商政策影响极大、高度依赖龙头客户但管理服务水平远低于甲级写字楼的物业，一旦遇到行业波动，再叠加整体市场低迷，写字楼和园区相互开始降价抢客，客户的忠诚度很难保证。
运营团队的“锅”？
从运营角度看，中关村REITs暴雷事件可以归结为：
租户退租风险未得到充分重视；风险预警机制不健全；资产管理能力不足；信息披露不透明等几个原因。
在运营过程中，运营团队可能没有及时掌握园区内企业的实时动态，对于大租客的提前退租没有完善的风险预警机制，导致空置率突然上升，影响市场表现。另外作为REITs，资产管理和运营是核心业务，运营团队在资产管理方面可能存在不足，如对租户的信用评估不够准确、对租赁合同的执行不够严格等。
在风险事件发生后，运营团队应该充分披露相关信息。如果投资者对于当下的运营情况和风险状况了解不足，当风险事件发生时，投资者没能及时了解情况并做出应对措施，一方面加重了投资者损失，另一方面园区容易对外产生信任危机，从而进一步加剧了暴雷事件的影响，也消减了园区对于风险事件的承受能力。
运营才是根本王牌！
中关村商办市场的空置率陡增和普遍内卷现象充分地说明了运营管理能力的重要性！硬件水平的高低不能决定底层资产的优劣，其中的租户、商户和用户是否对此忠诚，可以为此持续买单才是关键因素，而要实现这样的理想状况并能保持经营收益的稳定增长，根本离不开一支成熟而稳定的运营团队！
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